Правоустанавливающие бумаги. Подготовьте договор основания (купля-продажа, дарение, наследство), акт приема-передачи, решения/выписки о приватизации. Если собственников несколько – доли и их размеры должны совпадать с ЕГРН. При браке требуется нотариальное согласие супруга; при долевой собственности – нотариальное согласие совладельцев.
Выписка из ЕГРН. Электронная или бумажная, показывает собственников, площадь, обременения. Для практики рынка оптимален «свежий» документ не старше 30 дней. Если квартира в залоге, заранее запросите у банка справку об остатке долга и согласие залогодержателя на отчуждение.
Технические документы. Кадастровый номер, поэтажный план, экспликация; при перепланировке – акт узаконения. Техпаспорт БТИ запрашивают по требованию банка или покупателя; проверьте совпадение площади и назначения помещений, иначе Росреестр приостановит регистрацию.
Особые случаи. Несовершеннолетние собственники – требуется согласие органов опеки и попечительства. Доверенное лицо – нотариальная доверенность с правом подписания договора и актов. Ипотечная сделка с недвижимостью – закладная, согласие банка, корректный график расчетов в ДКП.
Договор и передаточные документы. Индивидуальные условия: цена цифрами и прописью, сроки освобождения, состав предмета (встроенная техника, мебель), порядок расчетов (аккредитив/эскроу), штрафы за просрочку. Подготовьте акт приема-передачи с показаниями счетчиков и перечнем передаваемых ключей.
Юридическая проверка перед сделкой. Проведем юридическая проверка: история переходов права, сверка паспортных данных, анализ обременений, споров, банкротств, исполнительных производств, перепланировок. Это снижает риск оспаривания и ускоряет регистрацию в МФЦ/Росреестре.
Что вы получите у нас. Полный пакет под продажа квартиры, согласование условий с контрагентом, подача документов и контроль приостановок. Для покупателей действуют те же стандарты на этапе покупка недвижимости: проверим объект и продавца, подготовим договор и безопасные расчеты.
Совет: закажите подготовку ЕГРН и справок за 5–7 дней до показа, согласие супруга – заранее у нотариуса, а копии всех документов храните в отдельной папке и дублируйте в электронном виде для быстрой передачи банку или риэлтору.
Паспорт собственника и доверенности при необходимости
Для сделки с недвижимостью у собственника должен быть действующий паспорт: у граждан РФ – внутренний паспорт без просрочек по возрастной замене (14–20–45 лет), без повреждений, с читаемыми фото и реквизитами; у иностранного гражданина – национальный паспорт + нотариальный перевод и, при наличии, миграционные документы. Проверьте совпадение ФИО, даты рождения и пола с данными ЕГРН и договоров; любые расхождения устраняются через внесение изменений в ЕГРН или корректировку проектных документов до подписания.
Паспорт предъявляют все собственники, включая супруга/супругу при совместной собственности. Если среди собственников есть несовершеннолетние – дополнительно готовят свидетельство о рождении/паспорт ребенка и разрешение органа опеки на продажу квартиры с указанием сумм и условий дальнейшего обеспечения жилья.
Мини-чек-лист: проверьте сроки замены (20 и 45 лет), соответствие фото текущему внешнему виду, наличие штампов о регистрации/браке (при наличии), серию и номер по базе недействительных паспортов МВД, совпадение подписи с паспортной карточкой. Эти документы для продажи сверяются риелтором и нотариусом на этапе юридическая проверка, копии подшиваются в досье сделки.
Доверенность, выданная раньше смены паспорта доверителя, подлежит уточнению: нотариус вносит сведения о новом паспорте либо оформляется новая доверенность. При утере паспорта доверителя или представителя до регистрации – приостанавливайте подписание и запрашивайте дубликаты документов; Росреестр проверяет актуальность реквизитов автоматически.
Подлинность доверенности подтверждают по реестру нотариальных действий (QR-код/реестровый номер). Несовпадение реквизитов, отсутствие конкретики по объекту, истекший срок или отсутствие апостиля – основания для отказа банка и приостановки регистрации, что ставит под риск продажу квартиры.
Практический порядок перед сделкой: заранее подготовьте нотариальные копии паспортов всех участников, проверьте базы недействительных паспортов, получите свежую выписку ЕГРН, сравните персональные данные, при необходимости обновите доверенности. Такой контроль снижает вероятность приостановок, ускоряет сделку с недвижимостью и помогает пройти юридическая проверка без доработок.
Правоустанавливающие документы на квартиру
Основные документы
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – подтверждает право собственности и содержит сведения об обременениях.
- Договор основания: купли-продажи, дарения, мены, долевого участия или свидетельство о праве на наследство.
- Акт приема-передачи квартиры – при первичной передаче от застройщика.
- Решение суда – если право собственности установлено через судебный порядок.
Рекомендации перед сделкой
Перед подачей документов для продажи проверьте, чтобы данные во всех бумагах совпадали: адрес, площадь, реквизиты собственника. Несоответствия могут привести к отказу в регистрации перехода права. Юридическая проверка на предмет арестов, залогов и судебных споров обязательна перед любой сделкой с недвижимостью. Для ускорения процедуры подготовьте копии всех документов и предоставьте оригиналы на запрос нотариуса или регистратора.
Выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах
При продаже квартиры выписка из Единого государственного реестра недвижимости подтверждает, кому принадлежит объект, а также содержит сведения о правах третьих лиц. Этот документ обязателен для любой сделки с недвижимостью: без него покупатель не сможет проверить законность владения.
Актуальные данные можно получить в электронном или бумажном виде через МФЦ или портал Росреестра. Для запроса потребуется адрес квартиры или кадастровый номер. Срок действия выписки ограничен – банки и нотариусы принимают документ, выданный не более чем за 30 дней до сделки.
Почему выписка необходима
При покупке недвижимости покупатель оценивает риски, связанные с объектом. В выписке отражаются все зарегистрированные права и обременения: ипотека, арест, сервитут. Если такие данные выявлены, это может повлиять на условия сделки с недвижимостью или привести к отказу от покупки.
Как подготовить документ для продажи
Собирая документы для продажи, закажите выписку заранее и убедитесь, что в ней нет ошибок в данных собственника и характеристиках объекта. Если выявлены неточности, нужно подать заявление в Росреестр о их исправлении. Корректная выписка ускоряет оформление договора купли-продажи и снижает вероятность споров после подписания.
Кадастровый паспорт или технический план жилья
Покупателю и продавцу при подготовке документов для продажи ключевой документ – официальная выписка из ЕГРН (ранее – кадастровый паспорт). Она фиксирует кадастровый номер, учетную площадь, тип объекта, сведения о правообладателе и имеющихся ограничениях (аресты, сервитуты). Перед оформлением сделки проверьте выписку на соответствие фактической планировке и площади квартиры: расхождение по площади свыше фактической погрешности измерений требует действий, перечисленных ниже.
Когда нужен технический план: если квартира прошла перепланировку, реконструкцию, либо в ЕГРН отсутствуют точные координаты границ или сведения о поэтажном плане. Технический план готовит кадастровый инженер с допуском СРО; в документе указывают точные замеры, план этажности и привязку к системам координат. Без такого плана Росреестр не зарегистрирует изменения, а при продаже покупатель может отказаться от сделки или потребовать скидку.
Практические шаги продавца: 1) заказать актуальную выписку из ЕГРН (электронно у Росреестра или через МФЦ), 2) сверить площадь и планировку с техпаспортом/планом БТИ, 3) при расхождениях – заказать выезд кадастрового инженера и подготовку технического плана, 4) получить акт приемки работ и удостоверяющие документы от инженера (копия СРО, отчёт об обмере), 5) приложить все материалы к пакету документов для продажи и передать их юристу для юридическая проверка,сделка с недвижимостью,покупка недвижимости,документы для продажи.
Как выбрать кадастрового инженера: запрашивайте лицензию или данные о членстве в СРО, образцы ранее выполненных технических планов, сроки и гарантию внесения данных в ЕГРН. Протокол обмеров должен содержать: методику измерений, указание точности, перечень использованного оборудования, подписи инженера и заказчика. Отказ от документального отчёта – повод искать другого специалиста.
Риски при отсутствии техплана или устаревшей выписки: несовпадение площади может привести к оспариванию цены, затягиванию регистрации прав, требованию устранить перепланировку или демонтировать конструкции. Для сделки с недвижимостью заранее подготовленный технический план снижает вероятность претензий и ускоряет оформление перехода прав.
Рекомендации для нотариуса и риелтора: прикладывать к договору купли-продажи выписку ЕГРН не старше 30 календарных дней на момент подписания, при наличии техплана – копию и подтверждение внесения изменений в ЕГРН. Если планировка менялась без разрешений, включите в соглашение пункты о несении ответственности продавца за узаконение и о возможности снижение цены по факту устранения замечаний.
Краткий контрольный список для продавца: актуальная выписка ЕГРН; технический план от кадастрового инженера – при изменениях; акты согласований перепланировки (если были); копии документов инженера (СРО, отчёт об обмере); подтверждение внесения изменений в реестр. Собранный пакет ускорит юридическая проверка и минимизирует риски при заключении сделки с недвижимостью.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
Где получить и что указано в справке
Справка выдается управляющей компанией, ТСЖ или расчетным центром. В ней отражается информация о состоянии лицевого счета, включая квартплату, отопление, воду, газ и вывоз отходов. Документ оформляется на имя собственника, с указанием адреса квартиры и даты формирования данных.
Срок действия и нюансы оформления
Справка действительна ограниченное время – обычно 30 календарных дней. При покупке недвижимости покупатели часто требуют свежий документ, чтобы исключить риски появления новых долгов. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, запрос оформляется от каждого владельца.
| Параметр | Описание |
|---|---|
| Где получить | Управляющая компания, ТСЖ, МФЦ |
| Срок действия | До 30 дней |
| Обязательные данные | Адрес, ФИО собственника, отсутствие долгов по ЖКХ |
В перечень документов для продажи квартиры справка об отсутствии задолженности включается вместе с выпиской из ЕГРН и договором купли-продажи. Продавцам рекомендуется получить ее до подписания соглашения, чтобы не задерживать сделку с недвижимостью.
Согласие супруга или органов опеки при необходимости
При продаже квартиры, находящейся в совместной собственности супругов, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Его отсутствие делает сделку с недвижимостью оспоримой и может привести к признанию договора недействительным. Перед подписанием договора рекомендуется провести юридическую проверку правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в наличии или отсутствии брачных ограничений.
Акт приема-передачи и договор купли-продажи
Структура договора купли-продажи
Договор должен содержать полные сведения о продавце и покупателе, описание объекта, цену и порядок расчетов. Необходимо включить условия о передаче документов, проведении юридической проверки квартиры, а также ответственность сторон за нарушение условий. Рекомендуется согласовать все пункты с нотариусом или юристом, чтобы минимизировать риски.
Порядок составления акта приема-передачи
Среди таких документов могут быть:
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогам. Она подтверждает финансовую чистоту объекта и ускоряет проверку покупки недвижимости банком.
- Выписка из домовой книги или органа управления многоквартирным домом, содержащая сведения о зарегистрированных жильцах. Эта справка нужна для подтверждения права на продажу и проведения юридической проверки.
- Документы, подтверждающие законность перепланировки или реконструкции, если они проводились. Банк и покупатель оценивают такие изменения, чтобы убедиться в отсутствии нарушений законодательства.
- Технический паспорт квартиры и поэтажный план, предоставляемые по требованию для детальной оценки состояния недвижимости и расчета ипотечных условий.
- Справка о количестве собственников и их долях, если квартира находится в совместной собственности. Это необходимо для корректного оформления сделки с недвижимостью и передачи права собственности.
Кроме того, покупатель или банк могут запросить:
- Копии предыдущих договоров купли-продажи или дарения для подтверждения правовой истории объекта.
- Документы, подтверждающие отсутствие ограничений, обременений или арестов на недвижимость.
Подготовка таких дополнительных справок и документов для продажи квартиры снижает риски отказа банка в выдаче кредита и ускоряет процесс покупки недвижимости, обеспечивая прозрачность сделки с недвижимостью и доверие сторон.